Het gebeurt nogal eens dat tegelijk met de renovatie andere dringende werkzaamheden of groot onderhoud wordt uitgevoerd. De Hoge Raad heeft in 2016 uitgemaakt dat een verhuiskostenvergoeding alleen verschuldigd is indien de verhuizing door de renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is. Dus niet indien de verhuizing noodzakelijk is door de tegelijkertijd uit te dringende werkzaamheden of onderhoudswerkzaamheden.
Onder renovatie verstaat de Hoge Raad zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot. Dat daarvan sprake is, is niet steeds een gegeven. Zo heeft de Rechtbank Midden-Nederland in een in oktober 2018 gewezen vonnis bepaald dat het vervangen van oude keukenkastjes door nieuwe kastjes, zonder dat aanvullende voorzieningen werden aangebracht, niet automatisch leidde tot de conclusie dat deze werkzaamheden het woongenot hebben bevorderd.
In de praktijk maken verhuurders, zeker bij renovatie van een heel wooncomplex, nogal eens gebruik van wisselwoningen die volledig zijn ingericht en waar huurders zonder verplaatsing van hun inboedel kunnen verblijven totdat de werkzaamheden zijn afgerond. Is in die gevallen een verhuis- en inrichtingskosten dan verschuldigd?
De vraag is eigenlijk: is verhuizing door de renovatie noodzakelijk? Voor de beantwoording van deze vraag wordt een objectieve maatstaf aangehouden: als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, is verhuizing noodzakelijk. Maar dus niet bij iedere vorm van overlast als gevolg van renovatie en niet perse wanneer de huurder er vanwege overlast zelf de voorkeur aan geeft om tijdelijk te verhuizen. Dit kan eventueel wel anders worden door subjectieve, van de huurder afhankelijke omstandigheden zoals diens gezondheidstoestand of gezinssamenstelling.
In een andere zaak, waarin sprake was van zowel groot onderhoud als renovatiewerkzaamheden en de huurder gebruik had gemaakt van een volledig ingerichte logeerwoning, heeft de Rechtbank Midden-Nederland in een vonnis uit maart, maar pas gepubliceerd in november 2018, bepaald dat het groot onderhoud wel, maar de renovatiewerkzaamheden het niet noodzakelijk maakten dat de huurder verhuisde. De rechtbank heeft daaraan toegevoegd – en in hiervoor genoemde uitspraak uit oktober 2018, waarin de huurder ook tijdelijk in een ingerichte logeerwoning had verbleven, herhaald – dat de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten is bedoeld voor het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en weer terug naar de eigen woning. Als de logeerwoning volledig is ingericht en alleen persoonlijke spullen en beddengoed moeten worden meegenomen is geen sprake van ontruiming van de oude woning en geen sprake van inrichting van de nieuwe woning.
De rechtbank heeft in beide gevallen aangegeven dat geen sprake is van een “noodzakelijke verhuizing” (als bedoeld in artikel 7:220 BW). Feitelijk echter, zegt de rechtbank hiermee dat in dergelijke gevallen naar zijn oordeel geen sprake is van verhuizing.
Kortom, hoeft een verhuurder bij renovatie lang niet altijd bij te dragen in de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van de huurder.
Vragen?
Heeft u vragen over dit artikel, neemt u dan contact op met Per van der Kooi, Advocaat Vastgoed.