We gebruiken cookies om content en advertenties te personaliseren, om sociale mediafuncties aan te bieden en om ons verkeer te analyseren. We delen ook informatie over uw gebruik van onze site met onze sociale media-, advertentie- en analysepartners, die deze kunnen combineren met andere informatie die u aan hen heeft verstrekt of die zij hebben verzameld op basis van uw gebruik van hun diensten.
Onze privacyverklaring:
Hieronder kunt u kiezen voor welke doeleinden u cookies op de website van De Clercq wilt toestaan.
We borduren voort op het voorbeeld van de dakopbouw. Voor een dakopbouw moet in de regel een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Als de vergunning wordt verleend, heeft de aanvrager in beginsel groen licht om het bouwwerk te realiseren. Daarmee lijkt de kous op het eerste oog misschien af, maar toch liggen er nog verschillende risico’s op de loer. Een vergunning alleen is vaak nog niet voldoende om te kunnen starten met de bouw.
Allereerst moet voor de aanleg van een dakopbouw doorgaans toestemming worden gegeven door de Vereniging van Eigenaars (VvE). Ontbreekt toestemming, maar wordt de dakopbouw toch gerealiseerd, kan de VvE bij de rechter verwijdering van het bouwwerk vorderen. Om dat te voorkomen, is het zaak om de VvE tijdig op de hoogte te stellen van de bouwplannen en om instemming te verzoeken.
In de tweede plaats kan een dakopbouw schade toebrengen aan één van de (directe) buren. Zelfs wanneer het bouwwerk is gebouwd in overeenstemming met de verleende omgevingsvergunning. Het is in Nederland sinds 1972 vaste rechtspraak dat een vergunning niet vrijwaart tegen aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. Met andere woorden: de woningeigenaar kan van de gemeente een vergunning krijgen, maar alsnog onrechtmatig handelen jegens een derde – bijvoorbeeld de buurman.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan de zonnepanelen van de buren. De dakopbouw werpt mogelijk een schaduw op de zonnepanelen, waardoor de buren worden geconfronteerd met een lagere energieopbrengst. Deze buren zouden vervolgens kunnen stellen dat zij door de dakopbouw financieel nadeel ondervinden, en de woningeigenaar op grond van onrechtmatige hinder aansprakelijk stellen voor hun schade.
Volgens een uitspraak van de rechtbank Amsterdam uit 2014 valt echter niet iedere vorm van hinder aan te merken als onrechtmatig:
Kortom, het ondervinden van hinder alleen is niet zonder meer onrechtmatig. Of hiervan sprake is, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de ernst van de hinder. Dat blijkt ook uit een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2017, waarin het hof oordeelde dat een verminderde energieopbrengst van de zonnepanelen door schaduwvorming niet zó ernstig is, dat daarmee zonder meer sprake zou zijn van onrechtmatige hinder.
Om juridische conflicten te voorkomen, is het raadzaam om vooraf met de buren en de VvE in overleg te treden over de voorgenomen bouwplannen. Ten eerste omdat de Vereniging van Eigenaars moet instemmen met de bouwplannen, en ten tweede omdat een buurman uit onverwachte hoek anders wellicht zijn schade komt verhalen. Liever een zorgvuldig traject vooraf, dan strijd in de rechtszaal achteraf.
