De standaard NVM-koopovereenkomst voor een woning bevat de bepaling dat, als een van de partijen zijn verplichtingen uit die overeenkomst niet nakomt, de andere partij de overeenkomst kan ontbinden. De nalatige partij moet dan wel eerst in gebreke worden gesteld. Bij ontbinding van de overeenkomst verbeurt de nalatige partij doorgaans een boete ter hoogte van 10% van de koopsom.
Een rechter kan een boete matigen. Dat gebeurt volgens vaste rechtspraak alleen als de volledige boete leidt tot een buitensporig of onaanvaardbaar resultaat. De rechter kijkt daarbij onder andere naar de verhouding tussen schade en boete, de inhoud van het contract en de omstandigheden van het geval.
Doorgaans was de rechter terughoudend met matiging en werd de boete toch volledig toegewezen. Werd. Er lijkt namelijk een kentering gaande. Steeds vaker kijkt de rechter kritisch naar de boete.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden matigde eind 2025 een boete tot nihil.
Partijen sloten in november 2023 een koopovereenkomst met betrekking tot een woning voor een bedrag van € 424.700,-. Koper had een financieringsvoorbehoud gemaakt en wilde, toen hij de financiering niet rond kreeg, de koop ontbinden. Verkoper ging daarmee niet akkoord, die stelde dat de ontbindende voorwaarde niet op de juiste manier was ingeroepen. Verkoper ontbond de koopovereenkomst vervolgens zelf en maakte aanspraak op de contractuele boete van 10%.
Het Hof stelde vast dat verkoper de woning in maart 2024 aan een derde heeft geleverd voor een koopprijs van € 428.000,- (dus voor € 5.300,- meer dan de met de koper overeengekomen koopprijs) en begrijpt deze stelling van koper aldus dat verkoper als gevolg van het niet doorgaan van de koopovereenkomst met koper geen schade heeft geleden en dat dit gegeven moet leiden tot matiging van de boete.
Het hof is het daar mee eens. Het gaat hier om een koopovereenkomst tussen particulieren die een standaardbeding zijn overeengekomen. Niet is gesteld of gebleken dat daarover is onderhandeld. Tegenover de stelling van koper dat helemaal geen schade is geleden, heeft verkoper niets aangevoerd waaruit volgt dat de gevorderde boete toch in een redelijke verhouding staat tot enig nadeel aan zijn zijde in verband met het niet doorgaan van de koopovereenkomst. Verder is gesteld noch gebleken dat het door verkoper opeisen van de boete bedoeld is geweest om koper aan te sporen zijn verplichtingen na te komen (in welk geval er mogelijk minder aanleiding zou zijn tot een matiging). Van enige wens tot aansporing door verkoper is ook niets gebleken; integendeel, heeft verkoper direct de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en de boete opgeëist.
Gelet op dit een en ander, waarbij het hof ook betrekt dat koper heeft aangeboden de woning alsnog af te nemen en dat verkoper daarop niet is ingegaan, ziet het hof reden de boete te matigen tot nihil.
Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch matigde in 2022 een boete tot de werkelijk geleden schade (afgerond 1% van de koopsom).
Het ging om de koop van een woning voor een koopprijs van € 790.000,–. Partijen waren een financieringsvoorbehoud overeengekomen.
De rechtbank had geoordeeld dat de koper zich ten onrechte op de ontbindende voorwaarde had beroepen en veroordeelde de koper tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs.
Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de koper geen beroep op de ontbindende voorwaarde kon doen en een contractuele boete verschuldigd was. Het hof zag echter aanleiding om de boete te matigen.
Het hof achtte onder andere van belang dat de geleden schade velen malen lager was dan de gevorderde contractuele boete. Er was sprake van een wanverhouding tussen de contractuele boete en de geleden schade. Daarnaast bleek de woning kort na de ontbinding te zijn verkocht voor een hogere koopprijs. Het hof becijferde de werkelijk geleden schade op € 7.810,40 kwam en matigde de boete tot dit bedrag.
In een vorig jaar gevoerde procedure bij de rechtbank Gelderland speelde het volgende.
Koper kocht een woning voor € 600.000,-. Hij deed naar het oordeel van de rechtbank te laat een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Omdat koper de koop niet gestand deed hebben verkopers vervolgens de koopovereenkomst ontbonden.
De rechter matigde de boete tot € 10.000,-. Er was sprake van een grote discrepantie tussen de contractuele boete van € 60.000,- en de werkelijk geleden schade. Integrale toepassing van het boetebeding zou tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden.
Neem voor vragen contact op met Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
