Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin het toetsingskader bij buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wordt verduidelijkt en ‘en passant’ een recent door de Hoge Raad ingenomen standpunt wordt gecorrigeerd.
Woningstichting Eigen Haard verhuurt sinds 2006 een woning in Amsterdam. Na een reeks incidenten (een huiszoeking in 2019 waarbij drugs, messen en een bivakmuts werden aangetroffen, aanwijzingen van schieten met een vuurwapen in de achtertuin in 2020 en een politieonderzoek in november 2021 waarbij ruim 100 gram cocaïne, 1,5 kilo hennep, een drugspers en een verboden mes werden gevonden) beval de burgemeester de sluiting van de woning voor drie maanden op grond van art. 13b Opiumwet. De woning werd op 21 januari 2022 gesloten,diezelfde dag ontbond Eigen Haard de huurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van art. 7:231 lid 2 BW. De huurders weigerden de woning te ontruimen.
Hoofdregel is dat een overeenkomst kan worden ontbonden als de andere partij in zijn verplichtingen tekortschiet en die tekortkoming ernstig genoeg is (artikel 6:265 BW).
Art. 7:231 lid 2 BW biedt de verhuurder de mogelijkheid om, in afwijking van deze hoofdregel, de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien de woning door het bevoegd gezag is gesloten op grond van art. 13b Opiumwet (‘wet Damocles’) of art. 174a Gemeentewet (wet Victoria’).
De kantonrechter wees de vorderingen van Eigen Haard af en achtte de ontbinding disproportioneel, mede gelet op de kwetsbare gezinssituatie van huurders. Het gerechtshof Amsterdam vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vorderingen alsnog toe. Het hof oordeelde dat de belangen van Eigen Haard (haar wettelijke taak als toegelaten instelling om de leefbaarheid in haar wijken te bevorderen, de ernst van de feiten en de signaalwerking) zwaarder wogen dan de niet concreet onderbouwde persoonlijke belangen van de huurders.
In cassatie betoogden de huurders dat art. 7:231 lid 2 BW uitsluitend bedoeld is om de verhuurder te beschermen tegen het financiële nadeel van een sluiting (wegvallende huurinkomsten, geblokkeerde heruitgifte van de woning), en dat het bevorderen van leefbaarheid en het bestrijden van drugscriminaliteit geen legitiem doel vormt in de zin van art. 8 EVRM (dat het recht op gezinsleven en de woning beschermt).
De Hoge Raad verwerpt dit verweer. Hoewel in de parlementaire geschiedenis wordt gewezen op het beschermen van het financiële belang van de verhuurder (gederfde huurinkomsten), sluit dat andere belangen van de verhuurder bij de belangenafweging niet uit. Openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid en de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen zijn legitieme doelen die inmenging in het recht op respect voor de woning (art. 8 2 EVRM) kunnen rechtvaardigen.
Het arrest bevat een inhoudelijk belangrijke correctie. In een prejudiciële beslissing van 28 november 2025 had de Hoge Raad overwogen dat de rechter bij verzet van de huurder tegen een buitengerechtelijke ontbinding ex art. 7:231 lid 2 BW aan de hand van de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW (is sprake van een voldoende ernstige tekortkoming) moet beoordelen of de ontbinding standhoudt.
Die overweging acht de Hoge Raad bij nader inzien onjuist: art. 6:265 lid 1 BW vereist een tekortkoming van voldoende gewicht, terwijl art. 7:231 lid 2 BW nu juist geen tekortkoming veronderstelt, de burgemeesterssluiting zelf is de ontbindingsgrond.
Indien de huurder de buitengerechtelijke ontbinding betwist, dient de rechter, mits daarvoor door de huurder voldoende is aangevoerd, te toetsen aan de volgende maatstaven:
Wonen er minderjarige kinderen in de woning, dan moeten hun belangen ingevolge art. 3 lid 1 van het Internationaal (VN) Verdrag inzake de Rechten van het Kind als "eerste overweging" worden betrokken, conform de uitgangspunten van de prejudiciële beslissing van 28 november 2025.
Dit arrest bevestigt en preciseert het toetsingskader bij buitengerechtelijke ontbinding na woningsluiting door de burgemeester.
De ontbindingsbevoegdheid van art. 7:231 lid 2 BW is ruim, en het bevorderen van leefbaarheid en openbare veiligheid is een erkend legitiem doel.
De correctie op de prejudiciële beslissing van 25 november 2025 verdient bijzondere aandacht: het toetsingskader van art. 6:265 lid 1 BW (tekortkoming) is in dit kader niet langer van toepassing.
Neem bij vragen contact op met Per van der Kooi, advocaat huurrecht.
Wilt u maandelijks een overzicht ontvangen van onze nieuwste juridische updates en blogartikelen? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief.
