In de media zie je het wel eens voorbijkomen: (klein)kinderen worden door de verhuurder de ontruiming aangezegd, nu niet zij maar hun (groot)ouders de huurder zijn van de woning. De wet voorziet in sommige gevallen dat een achterblijver zelf huurder kan worden. De achterblijver dient dan – bij gebreke aan medewerking van de verhuurder – op voet van artikel 7:268 BW een vordering in te stellen om de huurovereenkomst te mogen voortzetten. In datzelfde wetsartikel is in het tweede lid opgenomen dat de huur wordt voortgezet tot op het moment dat er niet onherroepelijk op de vordering is beslist.
In de praktijk gebeurt het met enige regelmaat dat de verhuurder een ontruimingsprocedure start in kort geding, terwijl de vordering van de huurder (1) nog niet is ingesteld of (2) er nog niet op die vordering onherroepelijk is beslist. De ontruimingsvordering in kort geding van de verhuurder werd in de regel afgewezen omdat hetgeen is bepaald in artikel 7:268 lid 2 BW in de weg staat aan een dergelijke vordering. Kort gezegd, alleen in een bodemprocedure kan op een dergelijke vordering (en daarmee ook de ontruimingsvordering van de verhuurder) worden beslist.
Recent is deze vraag voorgelegd aan de Hoge Raad. Die heeft op 10 juli 2026 uitspraak gedaan. Uit die uitspraak volgt dat een ontruimingsvordering in kort geding óók kan worden toegewezen indien de achterblijvende samenwoner een vordering heeft ingesteld om de huurovereenkomst te mogen voortzetten en op die vordering nog niet onherroepelijk is beslist.
De Amsterdamse woningcorporatie Rochdale verhuurde een sociale huurwoning te Amsterdam aan de grootmoeder van de huisgenoot. De grootmoeder is in 2017 overleden. Rochdale is pas in mei 2024 door de gemeente van het overlijden van de grootmoeder op de hoogte gebracht. Op 3 juni 2024 heeft Rochdale de erven van de grootmoeder medegedeeld dat het huidige gebruik van de sociale huurwoning zonder recht of titel geschiedt en de erven gesommeerd om de woning uiterlijk op 10 juni 2024 te verlaten. De huisgenoot van grootmoeder heeft vervolgens op 7 juni 2024 aan Rochdale laten weten dat hij de huurovereenkomst van zijn grootmoeder wenst voort te zetten en dat hij de woning dus niet op 10 juni 2024 zou verlaten.
Rochdale is vervolgens een ontruimingsprocedure gestart tegen de huisgenoot en bij vonnis van 4 september 2024 is de ontruimingsvordering toegewezen. De huisgenoot diende de woning op een verlengde termijn te ontruimen, aldus de kantonrechter.
De huisgenoot liet het er niet bij zitten en stelde hoger beroep in tegen het ontruimingsvonnis én startte gelijktijdig een bodemprocedure met als doel om de huurovereenkomst te mogen voortzetten.
Het hof wijst de ontruimingsvordering alsnog af. Het overweegt dat de door de wetgever beoogde bescherming van artikel 7:268 lid 2 BW in de weg staat aan een voorshands oordeel in kort geding. Het oordeelt dat de aan de vordering tot voortzetting ten grondslag liggende vragen slechts door de bodemrechter kunnen worden beoordeeld.
De Hoge Raad begint met de overweging dat de rechter in kort geding bevoegd is om een onmiddellijke voorziening bij voorraad te geven in spoedeisende zaken. Dat is namelijk bepaald in artikel 254 Rv. De Hoge Raad vervolgt dat artikel 7:268 lid 2 niet in de weg staat om in kort geding de ontruiming toe te wijzen, ook niet als een bodemprocedure aanhangig is, indien de rechter in kort geding het evident acht dat de vordering van de huisgenoot in de bodemprocedure zal worden afgewezen.
Als gevolg van deze uitspraak kunnen verhuurders (en veelal betreft het woningcorporaties) beschikken over hun woningvoorraad in geval van overlijden van de huurder. Uiteraard zullen er nog steeds gevallen zijn en blijven waarin de huisgenoot wel voldoet aan de eisen om de huurovereenkomst te mogen voortzetten, maar voor (klein)kinderen geldt dat in beginsel nu juist niet. De verhuurder kan in zo’n geval kiezen om weer te kunnen beschikken over de woonruimte door de snellere kort geding procedure, in plaats van de veelal veel langzamere bodemprocedure.
Hulp nodig bij de beoordeling of uw huurder kans maakt om de huurovereenkomst voort te zetten? Of wenst u een kortgedingprocedure op te starten tegen de huisgenoot? Neem dan contact op met één van onze specialisten binnen team Vastgoed & Overheid.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan hier in voor de nieuwsbrief!
