Servicekosten zijn voor veel verhuurders van woonruimte jarenlang een flexibel onderdeel van de huurovereenkomst geweest. De regels lieten ruimte, de afrekening kwam achteraf en discussies werden meestal pas gevoerd als een huurder naar de Huurcommissie stapte. Met de nieuwe wet van minister Mona Keijzer komt daar verandering in. De bedoeling was dat de wet per 1 januari 2026 in werking zou treden. In december 2025 werd echter bekend dat dit hoogstwaarschijnlijk 1 juli 2026 wordt. De nieuwe wet brengt met zich mee dat servicekosten bij huurovereenkomsten nader worden gereguleerd.
Nu mogen verhuurders servicekosten rekenen voor zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van woonruimte (art. 7:237 lid 3 BW). De wet specificeert niet nader welke kosten dat zijn. In het Besluit servicekosten is wel een lijst opgenomen, maar die is niet limitatief. Daardoor is er ruimte ontstaan om kosten voor allerlei voorzieningen door te berekenen, zeker bij moderne woonconcepten met gedeelde faciliteiten (bijvoorbeeld fitnesszalen).
In de praktijk blijkt echter dat veel van deze kosten in juridische zin geen servicekosten zijn. Dat leidt vaak tot intensieve procedures bij de Huurcommissie. In dergelijke procedures kan de Huurcommissie momenteel alleen het voorschot op nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen (gas, water en elektriciteit). Voor andere servicekosten, zoals schoonmaak en onderhoud, bestaat die toetsingsmogelijkheid niet.
Het probleem is niet zozeer dat de regels ontbreken, maar dat ze onduidelijk zijn en verspreid in diverse regelgeving zijn. Ook voor verhuurders brengt die administratieve complexiteit een hoop onzekerheid met zich mee.
De nieuwe wet neemt de open norm van art. 7:237 lid 3 BW weg. Er komt een vaste, limitatieve lijst van kosten die als servicekosten worden gekwalificeerd. Huurders hoeven als gevolg van de nieuwe wet alleen nog de kosten uit het Besluit servicekosten te betalen. Daarmee verdwijnt voor verhuurders de ruimte om andere kosten “mee te nemen” als servicekosten. Bij de invoering blijft de lijst van servicekosten op hoofdlijnen hetzelfde, maar wordt deze gemoderniseerd, aangescherpt en krijgt zij voor het eerst een limitatief karakter. Voor enkele categorieën blijft een open norm nodig, bijvoorbeeld bij roerende zaken, omdat het onmogelijk is om alle denkbare roerende zaken in een woning limitatief op te sommen. Deze open norm zorgt ervoor dat er voldoende ruimte blijft om nieuwe woonconcepten en bijbehorende servicekosten mee te nemen.
Ook wordt in de wet vastgelegd dat servicekosten alleen mogen bestaan uit daadwerkelijk gemaakte en redelijke kosten (art. 7:259 lid 1 BW). Daarnaast kan de Huurcommissie straks het voorschot op alle servicekosten toetsen, niet alleen op nutsvoorzieningen met een individuele meter. Hiermee wordt de huidige onduidelijkheid bij de Huurcommissie over haar toetsingsbevoegdheid weggenomen.
Ook verandert er het een en ander ten aanzien van de werkwijze van de Huurcommissie. Het komt nog vaak voor dat verhuurders geen jaarafrekening opstellen, terwijl huurders de servicekosten willen laten toetsen. Nu stelt de Huurcommissie die rekening zelf op, wat veel tijd kost. Op grond van de nieuwe wet kan de Huurcommissie de jaarafrekening voortaan vaststellen aan de hand van normbedragen die bij ministeriële regeling worden vastgesteld. Deze vaststelling zal plaatsvinden op basis van de tarieven zoals opgenomen in de huidige bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Bovendien worden collectieve klachten van meerdere huurders eenvoudiger, waardoor structurele fouten sneller zichtbaar worden.
De wet brengt voor huurders en verhuurders duidelijke veranderingen met zich mee. Voor huurders betekent het dat zij beter inzicht krijgen in welke kosten als servicekosten mogen worden doorberekend en dat zij onterechte kosten eenvoudiger bij de Huurcommissie kunnen laten toetsen, nu ook voor het volledige voorschotbedrag. Het vervallen van het onderscheid tussen nutsvoorzieningen en overige servicekosten maakt het systeem transparanter en voorkomt dat een uitspraak alleen over een deel van de kosten gaat. Daarnaast maakt het de versoepeling van collectieve geschillen het voor huurders eenvoudiger om gezamenlijk op te treden. Dit alles draagt bij aan de verbetering van de huurbescherming.
Voor verhuurders betekent het dat de toepassing van servicekosten eenvoudiger en duidelijker wordt. De limitatieve lijst geeft houvast bij het bepalen welke kosten in rekening mogen worden gebracht, waardoor geschillen worden voorkomen. Ook kunnen verhuurders makkelijker voldoen aan administratieve verplichtingen, omdat het systeem uniformer en beter te begrijpen is.
Met de nieuwe wet geeft de wetgever een duidelijk signaal: servicekosten zijn bedoeld voor daadwerkelijk woongerelateerde kosten en moeten op een transparante manier inzichtelijk zijn. Verhuurders doen er goed aan hun contracten vóór juli 2026 te controleren. Twijfelt u of uw servicekosten correct worden toegepast? Wij helpen u graag wegwijs te worden in de nieuwe regels.
In een volgend blog zullen wij ingaan op de handhaving van de nieuwe regels. Daarbij besteden wij aandacht aan de rol van gemeenten, die op grond van de Wet goed verhuurderschap een handhavende taak hebben ten aanzien van servicekosten. Huurders kunnen klachten indienen bij het daarvoor ingerichte meldpunt. De aankomende wetswijzigingen beogen gemeenten te voorzien van een limitatieve en scherp afgebakende lijst van toegestane servicekosten, zodat zij effectiever kunnen toezien op de naleving van de regels en gerichter kunnen optreden tegen misbruik.
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of over het vastleggen van deze afspraken? Ons Vastgoedteam helpt u graag verder.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
