In de praktijk komt het nogal eens voor dat een omgevingsvergunning wordt verleend door de gemeente voor het bouwen of om af te wijken van het bestemmingsplan, terwijl er wel een privaatrechtelijke belemmering kan zijn om het bouwwerk te realiseren.
Niet elke privaatrechtelijke belemmering leidt ertoe dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt geweigerd. Dat is alleen het geval als sprake is van een zogenoemde ‘evidente’ belemmering. Een evident privaatrechtelijke belemmering wordt echter niet snel gehonoreerd, ondanks dat bezwaarmakers hier vaak een beroep op doen.
In deze blog wordt ingegaan op dit leerstuk van de ‘evident privaatrechtelijke belemmering’, naar aanleiding van een recente uitspraak van de Afdeling van 18 december 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:5239) over een verleende omgevingsvergunning voor het wijzigen van appartementen aan het Sarphatipark in Amsterdam.
In deze zaak heeft de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend aan Rembrandt Propco B.V. voor het veranderen van de aan hun toebehorende twee verbouwingspanden. Het gaat om verbouwingswerkzaamheden op de begane grond en de eerste etage van de beide panden. De veranderingen betreffen het per appartement verdiepen en uitbreiden van de kelder, het uitvoeren van funderingsherstel en het realiseren van een uitbouw aan de achtergevel met daarop een dakterras. De vier bezwaarmakers (waaronder ook de VvE) zijn de rechthebbenden/eigenaars van de panden die tegen de twee verbouwingspanden van Rembrandt zijn gelegen en waartoe ook de mandelige (gezamenlijke) muren behoren.
De bezwaarmakers (en namens hen ook de VvE waartoe één van de panden die tegen een verbouwingspand van Rembrandt is gelegen), zijn in hoger beroep gegaan van een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 april 2023.
De bezwaarmakers en de VvE hebben te kennen gegeven dat zij niet de vereiste privaatrechtelijke toestemming geven voor het uitvoeren van het bouwplan. Deze toestemming is vereist, omdat het bouwplan ziet op mandelige (gezamenlijke) muren. Rembrandt zou ook bij de burgerlijke rechter een procedure kunnen starten en de burgerlijke rechter om vervangende toestemming verzoeken.
Een privaatrechtelijke belemmering is volgens de Raad van State (ABRvS 24 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1329, r.o. 4.2) een juridisch obstakel die voortvloeit uit het burgerlijk recht en die aan de uitvoering van een bepaalde activiteit (bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden) in de weg kan staan. Een obstakel kan bijvoorbeeld voortvloeien uit een eigendomsrecht van een eigenaar of andere rechten van derden. Zo ook bijvoorbeeld bij een burenrecht, zoals het recht om van inkijk vanuit ramen gevrijwaard te blijven. En ook het recht van erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld om via de grond van een ander (overpad) het eigen terrein te bereiken. Een recht kan ook uit een overeenkomst blijken. Ook door verjaring kan een privaatrechtelijke recht ontstaan.
De privaatrechtelijke belemmering is volgens vaste rechtspraak van de Raad van State evident, indien zonder nader onderzoek (door het bestuursorgaan) kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander vereist is en die ander die toestemming niet geeft en ook niet hoeft te geven (zie onder meer ABRvS 6 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:961 r.o. 14.2, tweede alinea en ABRvS 4 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2599 r.o. 7.1). Het is aan de burgerlijke rechter om te bepalen of de bezwaarmaker daadwerkelijk een afdwingbaar recht heeft jegens een andere partij (zie hiervoor o.a. ABRvS 4 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2599 r.o. 7.1 en ABRvS 3 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:208, r.o. 3.1). Het is niet aan de bestuursrechter om (in beginsel) een oordeel te geven over het wel of niet bestaan van een privaatrechtelijk recht. De bestuursrechter zal daarbij alleen aan oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat als die belemmering ‘evident’ is (zie hiervoor ook ABRvS 18 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:5239 r.o. 3.1).
Het voorgaande laat zien waarom de bestuursrechter niet snel aanneemt dat sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen of om af te wijken van het bestemmingsplan. De gemeente is ook niet verplicht om uit eigen beweging onderzoek te doen naar het al dan niet bestaan van een privaatrechtelijke belemmering. Als nader onderzoek (door de gemeente) nodig is om vast te kunnen stellen of er een privaatrechtelijke belemmering is, zal die belemmering in het algemeen niet evident zijn, en staat die niet aan verlening van de omgevingsvergunning in de weg (aldus ABRvS 10 maart 2021,ECLI:NL:RVS:2021:499, r.o. 11.2, tweede alinea).
Deze zaak laat zien dat ondanks dat de privaatrechtelijke toestemming van een andere partij is vereist, en die andere partij die toestemming niet geeft, dit niet leidt tot het oordeel dat er sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. De reden hiervoor is dat er een andere rechtsgang open staat naar de burgerlijke rechter voor de vergunninghouder. De burgerlijke rechter zal dan moeten oordelen of die toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In het vooruitzicht op een dergelijke procedure bij de burgerlijke rechter, oordeelt de Raad van State in deze zaak dat “gelet op de aard van de vergunde werkzaamheden, die strekken tot herstel en verbetering van de funderingen, waartoe ook de mandelige muren behoren, het niet op voorhand is uitgesloten dat in een eventuele procedure bij de burgerlijke rechter, geoordeeld zal worden dat de VvE en anderen, ten onrechte geweigerd hebben toestemming te verlenen” (zie hiervoor ABRvS 18 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:5239 r.o. 3.2). De Raad van State geeft met het voorgaande meer uitleg/body aan het evidentiecriterium in het licht van de vereiste toestemming van een ander.
De Raad van State oordeelt dus dat de omgevingsvergunning voor de verbouwingswerkzaamheden aan de twee panden terecht is verleend door de gemeente Amsterdam. Er is namelijk geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering.
Het voorgaande wil nog niet zeggen dat aan de verbouwingswerkzaamheden begonnen kan worden door de vergunninghouder, want de vergunninghouder moet nog wel via de burgerlijke rechter vervangende toestemming verkrijgen voor de bouwwerkzaamheden.
Dit leerstuk is een van de vele aspecten waarbij privaatrecht en bestuursrecht elkaar raken. Wij adviseren en procederen vaak op dit snijvlak.
Neem voor vragen contact op met Cindy Koningferander, advocaat Vastgoed & Overheid.
Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!
