Een illegale verbouwing door een vorige eigenaar kan jarenlang onopgemerkt blijven, totdat de gemeente ingrijpt. De rechtbank Den Haag heeft op 25 maart 2026 geoordeeld dat een eigenaar van een illegaal gesplitste woning kan worden verplicht die situatie te herstellen, ook als hij het pand te goeder trouw heeft gekocht. De uitspraak maakt duidelijk dat civielrechtelijke afspraken en bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden niet altijd samenvallen: ook als een koper zijn schade op de verkoper kan verhalen, blijft hij tegenover de gemeente verantwoordelijk voor het beëindigen van de overtreding.
Een stichting kocht in 2020 een appartement dat eerder zonder omgevingsvergunning bouwkundig was gesplitst in twee woningen. De aangevraagde vergunning was destijds door de gemeente zelfs geweigerd, en er liep al een handhavingsprocedure tegen de vorige eigenaar
De stichting wist hier niets van. Toch legde het college van burgemeester en wethouders van Den Haag haar een last onder dwangsom op van € 5.000 om de splitsing ongedaan te maken
Toen bij een hercontrole bleek dat de overtreding voortduurde, werd de dwangsom verbeurd en ingevorderd. De stichting ging in beroep tegen het dwangsombesluit en het invorderingsbesluit.
Op grond van artikel 5.6 Omgevingswet (voorheen artikel 2.3a Wabo) is het verboden om een bouwwerk dat zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning is gebouwd in stand te laten
De rechtbank achtte de beroepen ongegrond op drie gronden:
Deze uitspraak staat niet op zichzelf. Gemeenten handhaven steeds actiever op illegale splitsingen en verbouwingen, mede onder druk van omwonenden en VvE's die handhavingsverzoeken indienen. Door de beginselplicht tot handhaving is een gemeente in beginsel verplicht om op te treden zodra een overtreding wordt geconstateerd. Een koper die een pand verwerft waarin een illegale situatie schuilgaat, kan daardoor op elk moment geconfronteerd worden met een last onder dwangsom of zelfs bestuursdwang.
De uitspraak maakt duidelijk dat de verantwoordelijkheid voor het beëindigen van een illegale situatie volledig bij de huidige eigenaar ligt, ongeacht hoe die situatie is ontstaan en ongeacht of de eigenaar daarvan wist. Voor kopers betekent dit dat zelfstandig onderzoek naar de vergunningen- en handhavingshistorie van een pand onmisbaar is en dat heldere garanties en vrijwaringen in de koopovereenkomst het enige vangnet zijn als na de levering toch een illegale situatie aan het licht komt.
Vragen over de vergunningenstatus van een pand of wilt u de risico's van een voorgenomen aankoop laten beoordelen? Neem contact op met Joyleen Verhoek of Fiene Stolp of één van onze andere specialisten binnen het team Vastgoed & Overheid!
Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in jouw mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor de nieuwsbrief!
