Stel: verkoper A verkoopt een woning aan koper B voor €300.000. Nog voordat de woning juridisch aan B is geleverd, verkoopt B dezelfde woning door aan koper C voor €330.000.
Bij vastgoedtransacties komt het geregeld voor dat een onroerende zaak kort na aankoop wordt doorgeleverd aan een derde partij. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van een zogenoemde ABC-levering, waarbij het vastgoed in korte tijd achtereenvolgens van A naar B en van B naar C wordt geleverd.
Hoewel deze constructie in de praktijk efficiënt kan zijn, brengt zij ook verschillende juridische, fiscale en praktische aandachtspunten met zich mee. In deze blog bespreken we hoe een ABC-levering in de praktijk wordt vormgegeven en waar partijen rekening mee moeten houden.
Bij een ABC-levering wordt een onroerende zaak in korte tijd achtereenvolgens aan twee partijen verkocht en geleverd.
Er zijn daarbij drie partijen betrokken:
Vaak zijn er vooraf twee koopovereenkomsten gesloten:
Het is ook mogelijk dat doorverkoop plaatsvindt op grond van een cessie of contractsoverneming.
De levering van de onroerende zaak kan worden uitgevoerd op verschillende manieren.
De eerste mogelijkheid is dat op de dag van levering twee leveringsakten bij de notaris worden gepasseerd:
In de praktijk vinden deze leveringen meestal direct na elkaar plaats en dit kan dus gezien worden als twee afzonderlijke transacties. Bij deze constructie hoeven partijen niet op de hoogte te zijn van de gemaakte afspraken tussen alle partijen, waaronder de koopprijs. Na de inschrijving van de akten van levering zullen partijen dit natuurlijk wel kunnen inzien.
De tweede mogelijkheid is dat A rechtstreeks levert aan C. Dit wordt vastgelegd in één akte van levering. Partijen zullen hier wel op de hoogte zijn van alle gemaakte afspraken, waaronder de koopprijs.
Een ABC-levering kan in verschillende situaties worden toegepast.
Vastgoedhandel
Vastgoedhandelaren kopen regelmatig panden met het doel deze snel door te verkopen. Wanneer al een koper is gevonden voordat de eerste levering plaatsvindt, kan een ABC-levering worden gebruikt.
Projectontwikkeling
Bij projectontwikkeling kan een ontwikkelaar een perceel aankopen en het direct doorleveren aan een eindinvesteerder of ontwikkelingsvehikel.
Fiscale voordelen
1. efficiënte winstneming en geen voorfinanciering vereist
B kan een pand kopen en vrijwel direct doorverkopen aan C voor een hogere prijs. B hoeft het pand dan niet te financieren en niet lang in bezit te houden, waardoor minder financieringskosten en geen onderhoudskosten bestaan voor B.
2. vermindering van overdrachtsbelasting via art. 13 WBR
Bij twee afzonderlijke transacties is er twee keer overdrachtsbelasting verschuldigd, namelijk bij de transactie tussen A-B en vervolgens bij de transactie tussen B-C.
Wanneer een onroerende zaak binnen zes maanden na een eerdere verkrijging opnieuw wordt geleverd, wordt bij de tweede verkrijging een vermindering van de heffingsgrondslag toegepast.
Dit betekent dat bij de tweede overdracht alleen overdrachtsbelasting wordt betaald over de waardestijging sinds de vorige verkrijging.
Voorbeeld:
A verkoopt een woning aan B voor €300.000 → B betaalt overdrachtsbelasting over €300.000.
Binnen zes maanden verkoopt B de woning aan C voor €330.000.
Door toepassing van artikel 13 WBR betaalt C overdrachtsbelasting alleen over €30.000 (de waardestijging) en niet opnieuw over de volledige €330.000.
Het is in dit geval mogelijk om afspraken te maken over het voordeel dat behaald wordt. Partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat het voordeel toekomt aan B.
3. omgekeerd passeren
In een besluit van de Staatssecretaris is goedkeuring verleend om de leveringsakten van twee of meer opvolgende en met elkaar samenhangende overdrachten op dezelfde dag in omgekeerde volgorde te passeren.
De goedkeuring houdt in, dat ook in de situatie waarbij omgekeerd wordt gepasseerd overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging in de eerst gepasseerde leveringsakte en artikel 13 Wbr van toepassing is voor de verkrijgingen krachtens de opvolgende leveringsakten.
De notaris passeert eerst de levering van B-C en vervolgens de levering van A-B. De inschrijving in de openbare registers gebeurt wel op de normale volgorde zodat dit juridisch correct verloopt.
Deze administratieve handeling zorgt ervoor dat C feitelijk de volledige overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Voor partijen is het van belang om al bij het overeenkomen van de koop goede afspraken te maken over de fiscale regelingen.
Er zijn een aantal belangrijke aandachtspunten.
Allereerst moet de titel in orde zijn. Vaak zijn er twee aparte koopovereenkomsten gesloten. Het is van belang dat de overeengekomen bijzondere bepalingen in de koopovereenkomst, zoals ontbindende of opschortende voorwaarden in afstemming zijn met elkaar.
In het geval dat in koopovereenkomst B-C bijvoorbeeld is bepaald dat de koopovereenkomst B-C ontbonden kan worden bij het niet verkrijgen van financiering door C en de situatie doet zich daadwerkelijk voor, dan zal B eigenaar blijven van de onroerende zaak als hier niet in is voorzien in de koopovereenkomst A-B.
Daarnaast is het van belang om eventuele andere bijzondere bepalingen zoals kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en/of erfdienstbaarheden goed vast te leggen en ook door te leggen op de rechtsopvolger(s) in de koopovereenkomsten.
Een laatste aandachtspunt is de informatiepositie van C. Zoals eerder aangegeven, komt voor dat C niet volledig op de hoogte is van de afspraken die tussen A en B zijn gemaakt. Dit kan vragen oproepen, bijvoorbeeld wanneer sprake is van een aanzienlijk prijsverschil tussen de transacties.
Tot slot geldt dat notarissen bij ABC-transacties doorgaans extra alert zijn. Vanwege het verhoogde risico op fraude of witwassen wordt vaak aanvullend onderzoek gedaan naar onder meer de prijsverschillen tussen de transacties, de wijze van financiering en de onderlinge relatie tussen de betrokken partijen.
Een ABC-levering wordt vooral gebruikt om snel door te verkopen, marge te maken en soms overdrachtsbelasting efficiënter te structureren, zonder dat de tussenpartij het vastgoed daadwerkelijk op naam verkrijgt en hoeft te beheren.
Vragen over een ABC-levering of wilt u weten hoe deze constructie in uw situatie het beste kan worden toegepast? Neem gerust contact op met Ngoc Nguyen of één van onze andere specialisten binnen het team Notariaat!
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!
