Begin 2024 oordeelde de kantonrechter in Amsterdam dat de verhuurder van een monumentaal pand uit 1655 het enkel glas moest vervangen door dubbelglas. Naar het oordeel van de rechtbank was sprake van een gebrekkig huurgenot. Ik schreef daar toen een blog over.
Verhuurder ging in hoger beroep. De kantonrechter leek dat zelfs een beetje te hebben willen uitlokken: het vonnis kon niet direct ten uitvoer worden gelegd.
Verhuurder wilde het enkele glas wel vervangen maar dan ook de huur verhogen, naar zijn mening (en die van een door hem geraadpleegde architect) was in dat geval sprake van woningverbetering. Huurder stelde dat sprake was van een gebrek en was niet bereid een hogere huurprijs te betalen.
Een gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 lid 2 BW), is een staat of eigenschap waardoor de gehuurde zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De vraag is dus welk genot mag worden verwacht van een goed onderhouden monumentaal pand uit 1665.
Het hof stelt bij de beantwoording van die vraag in zijn arrest van 11 november 2025 voorop dat van een goed onderhouden monument uit 1665 in beginsel niet hetzelfde huurgenot mag worden verwacht als van een goed onderhouden woning van veel recentere datum. Bouwkundige normen zoals die voor hedendaagse bouw van toepassing zijn, gelden niet voor deze monumentale woning.
Uit het feit dat de woning is gemoderniseerd heeft de huurder niet mogen afleiden (en verwachten) dat ook de ramen waren vernieuwd en inmiddels aan een vernieuwbouwstandaard voldeden. Dat het (zoals de kantonrechter had geoordeeld) technisch en juridisch mogelijk is om de woning aan te passen maakt dit alles niet anders: het enkele feit dat betere isolatie mogelijk is, leidt nog niet tot de conclusie dat de huurder dat ook mag verwachten en dat daarmee een gebrek aan de orde is.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat enkel glas in deze woning geen gebrek vormt.
Het hof lijkt het voorts niet eens te zijn met de kantonrechter, dat maatschappelijke en politieke ontwikkelingen (een omslag in het denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning als gevolg van de energiecrisis en toegenomen klimaatbewustzijn) een rol kunnen spelen bij de vraag of een woning als gebrekkig moet worden aangemerkt.
Duidelijkheid dus, voor verhuurders van monumentale panden.
Neem voor vragen contact op met Per van der Kooi, advocaat vastgoed- en huurrecht.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
