Gezamenlijk eigendom van vastgoed komt veel voor. En conflicten daarover ook. Met name als de diverse eigenaren niet meer op één lijn zitten met betrekking tot beheer, ontwikkeling of verkoop.
Gezamenlijk eigendom van vastgoed kan zijn ontstaan door gezamenlijke aankoop, al dan niet zakelijk of privé. Maar veel gezamenlijk eigendom ontstaat door erfenissen (automatisch gemeenschappelijk eigendom), dan wel na verdeling van die erfenis waarbij meerdere partijen eigenaar blijven.
De regels voor gezamenlijk eigendom verschillen neer gelang de rechtsverhouding. Een nog niet verdeelde nalatenschap kent andere regels dan een “gewone” gemeenschap ná verdeling.
Als partijen het niet eens zijn over beheer, ontwikkeling of verkoop of verdeling zijn er diverse mogelijkheden om de kantonrechter dan wel de rechtbank daarover knopen te laten doorhakken. Daarbij kunnen tijdelijke situaties ontstaan (bijvoorbeeld het tijdelijk exclusief gebruik van het eigendom, eventueel tegen een vergoeding aan de andere mede-eigenaars). En bij conflicten over verdeling kan de rechtbank afwegen om het vastgoed aan één der partijen toe te delen, tegen betaling van een vergoeding. Die vergoeding kan dan door de rechtbank worden vastgesteld, vaak aan de hand van taxatie. Ook over de taxatie en de grondslag daarvan kunnen geschillen ontstaan, want zoals het spreekwoord zegt: “over waarde valt te twisten”. De rechtbank kan ook besluiten als verdeling om het vastgoed te verkopen via een aan te wijzen makelaar of anderszins. Dat voorkomt vaak discussies achteraf over de werkelijke waarde en de verdeling.
Een onwillige mede-eigenaar kan in kort geding tot medewerking aan verkoop worden gedwongen. Vroeger werd over die mogelijkheid/onmogelijkheid wel anders geoordeeld door rechtbanken en gerechtshoven en werd verschillend geoordeeld. Om die reden vorderde de Advocaat-Generaal Snijders in 2023 “in het belang der wet” cassatie in van een negatieve hof-uitspraak uit 2018. De Hoge Raad pakte deze handschoen op en heeft geoordeeld bij arrest van 31 maart 2023 dat veroordeling tot medewerking aan verkoop in kort geding mogelijk is. Het oordeel in kort geding is en blijft echter een voorlopig oordeel en aldus kunnen in kort geding geen definitieve uitspraken worden gedaan over de afwikkeling van de verdeling. Maar een voorlopige praktische feitelijke verdeling kan de kort-geding-rechter wel uitspreken en dat is vaak voldoende om partijen alsnog tot verdere afwikkeling van de verdeling te laten komen.
De vorderingen in kort geding dienen zorgvuldig te worden geformuleerd en voldoende concreet ter voorkoming van discussies over de uitvoering van het vonnis. En het verbinden van een dwangsom aan medewerking is praktisch noodzakelijk.
De sectie Vastgoed & Overheid van De Clercq heeft veel ervaring en kennis bij dergelijke conflicten en kan over dit onderwerp adviseren en zo nodig procederen. Neem voor vragen contact op met Jacco van Lint of Joyleen Verhoek.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
