Een verhuurder wil een langlopende huurovereenkomst voor 7:290 BW bedrijfsruimte (‘middenstandsbedrijfsruimte’) opzeggen omdat een andere partij bereid is een aanzienlijk hogere huurprijs te betalen. Een paar ton per jaar meer! Kan dat? Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad hierover een arrest gewezen.
Bedrijfsruimte bestemd voor detailhandel, horeca of ambacht valt onder het bijzondere beschermingsregime van artikel 7:290 BW. Huurovereenkomsten voor 7:290 bedrijfsruimte worden doorgaans aangegaan voor een termijn van vijf plus vijf jaar en nadien ook vaak (voor bepaalde of onbepaalde tijd) verlengd
Een verhuurder kan een dergelijke huurovereenkomst alleen opzeggen op een beperkt aantal wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie van de huurder.
De huurovereenkomst kan ook tegen het einde van de tweede termijn van vijf jaar of, als sprake is van verlening, later, worden opgezegd op grond van een redelijke afweging van de belangen van huurder en verhuurder.
Voor huurprijsaanpassing geldt een aparte wettelijke procedure (artikel 7:303 BW), waarbij de rechter de huurprijs vaststelt op basis van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving over de afgelopen vijf jaar.
Ahold huurde sinds 1989 een bedrijfsruimte in Amsterdam voor een Albert Heijn-supermarkt, tegen een huurprijs van € 488.000 per jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen termijnen liep de huurovereenkomst vanaf 2019 voor onbepaalde tijd door. Toen een derde partij aanbood € 775.000 per jaar te betalen, zegden de verhuurders de huur op op grond van de belangenafweging (het verkrijgen van de vrije beschikking over het gehuurde, zodat zij vervolgens een nieuwe huurovereenkomst met een derde konden aangaan).
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof Amsterdam wezen de vordering af. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep.
De Hoge Raad formuleerde het als volgt:
"Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW open."
De opzeggingsroute mag dus niet worden gebruikt als instrument om een hogere huurprijs af te dwingen of een beter betalende derde binnen te halen. Wil een verhuurder de huurprijs verhogen, dan is de herzieningsprocedure de enige weg — ook als de huurovereenkomst al tientallen jaren loopt.
Voor huurders bevestigt dit arrest dat de wettelijke huurbescherming ook na een lange huurperiode onverkort van kracht blijft. Voor verhuurders geldt dat huurprijsverhoging via de wettelijke herzieningsprocedure moet worden gerealiseerd.
Neem bij vragen contact op met Per van der Kooi, advocaat huurrecht.
Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in jouw mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor onze nieuwsbrief.
