De Hoge Raad heeft eind 2024 bepaald dat een opslagbeding (een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs) van 3% in een huurovereenkomst in het algemeen niet oneerlijk is. Daarover schreef ik eerder een blog: Huurverhogingsbeding met een jaarlijkse opslag van 3% is in het algemeen niet oneerlijk.
Naar het oordeel van de Hoge Raad is een opslagbeding op zichzelf niet aan te merken als oneerlijk en is een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% ook niet oneerlijk omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn.
Casus
In de huurovereenkomst is, onder meer, de volgende bepaling opgenomen:
Huurprijswijziging
(…)
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 1 december 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. (…) Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te vermeerderen met 3%.
Huurder heeft in de procedure bij de kantonrechter (onder meer) een verklaring voor recht gevorderd dat het huurverhogingsbeding nietig is. De kantonrechter heeft de vorderingen van huurder toegewezen Verhuurder gaat in hoger beroep.
Het hof stelt voorop dat een huurovereenkomst woonruimte doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en dat deze door de verhuurder slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd. Dat is in dit geval ook zo omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt.
Met de Hoge Raad is het hof van oordeel dat de verhuurder er – gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden – een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.
Een stijging met jaarlijks 3% lijkt, aldus het hof, op papier misschien niet zoveel, maar leidt op de middellange en lange termijn – bovenop de CPI-indexering – tot een enorme stijging van de huurprijs. Het hof illustreert dat met een grafiek waaruit blijkt dat de huurprijs ingeval van een opslagbeding als het onderhavige – bovenop de indexering – in twintig jaar tijd stijgt van € 1.000,- tot bijna € 3.000,-.
Ook een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk: bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 bedraagt de huurprijs – bij een huurverhoging van 3% bovenop de inflatie – per 1 juli 2024 € 2.121,45: een stijging van 41,43% in slechts vijf jaar tijd.
In het onderhavige geval is niet gebleken dat een opslag van 3% bovenop de CPI-indexering nodig is om de door de Hoge Raad genoemde doelen van het opslagbeding te bereiken.
De verhuurder heeft in dit verband wel gesteld dat de ontwikkeling van de markthuur voor vergelijkbare objecten, hogere exploitatielasten, investeringen en kosten van verduurzaming van het gehuurde lasten zijn die historisch gezien meer toenemen dan het percentage van de CPI, maar heeft volgens het hof in het geheel niet onderbouwd of, in hoeverre en waarom dat ook in het onderhavige geval zo is, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan.
De conclusie van het hof is dat het opslagbeding oneerlijk is. Het beding is niet transparant, een jaarlijkse huurstijging met 3% opslag bovenop de CPI-indexering leidt op de middellange en lange termijn tot een voor huurder niet meer betaalbare huurprijs.
Anders dan de Hoge Raad ten aanzien van een opslagbeding van maximaal 3% heeft geoordeeld, blijft de stijging in dit geval (dus) niet binnen aanvaardbare grenzen.
Lessons learned: Verhuurder moet voortaan stellen en onderbouwen dat de huuropslag nodig is om de (hierboven genoemde) doelen van het opslagbeding te bereiken.
Neem voor vragen contact op met Per van der Kooi.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
