In vervolg op onze eerdere blog, over conclusie van de A-G bij de Hoge Raad over de vraag of het (kunnen) verkrijgen van een hogere huurprijs een belang (in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW) is op grond waarvan de 290-bedrijfsruimte huurovereenkomst kan worden opgezegd, bespreken wij nu het arrest van de Hoge Raad.
Het ging in deze procedure over een huurovereenkomst voor een supermarktlocatie die sinds 2019 loopt voor onbepaalde tijd. De verhuurder wilde de huurovereenkomst opzeggen omdat een derde bereid was een aanzienlijk hogere huurprijs te betalen dan de zittende huurder (Ahold). De opzeggingsgrond was de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. De A-G bij de Hoge Raad concludeerde dat het rendementsbelang wel een rol mag spelen.
Inmiddels heeft de Hoge Raad arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2025:1962, Hoge Raad, 24/03522). De uitkomst is helder: dat is niet toegestaan. De Hoge Raad overweegt dat het enkele belang van de verhuurder om een hogere huurprijs te verkrijgen kan geen grond vormen voor beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte. Dat geldt óók wanneer de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De wetgever heeft volgens de Hoge Raad een duidelijke keuze gemaakt: huurprijsaanpassing en huurbeëindiging zijn gescheiden regimes. Voor het verhogen van een niet-marktconforme huurprijs biedt de wet de procedure van artikel 7:303 BW. Die regeling kan niet worden omzeild door via de belangenafweging aan te sturen op beëindiging.
Dit arrest bevestigt de sterke huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte. Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet beëindigen enkel omdat hij elders een hogere huuropbrengst kan realiseren. Voor huurders die al lange tijd op dezelfde locatie ondernemen, biedt dit belangrijke rechtszekerheid.
Tegelijk blijft het bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten verstandig om scherp te blijven bij de onderhandelingen over (onder meer) de beëindigingsgronden. Er kan namelijk worden afgesproken dat bepaalde opzeggingsgronden voor de verhuurder niet gelden. Bijvoorbeeld dat de verhuurder niet op grond van dringend eigen gebruik of de belangenafweging de huurovereenkomst mag opzeggen.
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of over het vastleggen van deze afspraken? Ons Vastgoedteam helpt u graag verder.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
