Langdurige huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte kunnen straks mogelijk worden opgezegd door de verhuurder voor een hogere huuropbrengst. In deze blog bespreken we wat dit betekent voor ondernemers en waar zij op moeten letten bij nieuwe contracten.
Wie een winkel, horecazaak of ander bedrijf dat een rechtstreeks verkooppunt is exploiteert, huurt onder het regime van de 290-bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). Denk bijvoorbeeld aan supermarkten, kapsalons en cafés. Voor huurders van 290-bedrijfsruimte geldt dat zij huurbescherming genieten: een verhuurder kan het contract alleen opzeggen op grond van de in de wet genoemde opzeggronden (art. 7:296 BW). Zoals dringend eigen gebruik of na ommekomst van 10 jaar als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen bij opzegging dan die van de huurder (en eventueel diens onderhuurder) bij de verlenging van de huurovereenkomst.
De conclusie van advocaat-generaal Van Peursem van 24 oktober 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:1141) kan die bescherming echter onder druk zetten. In deze zaak staat de vraag centraal of een verhuurder, nadat alle vaste termijnen van de huurovereenkomst zijn verstreken en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was gaan gelden, de overeenkomst mag opzeggen met als enige belang om een hogere huurprijs te realiseren. Ondanks dat het in deze dus ging om een onbepaalde-tijdsituatie, raakt de zaak aan de bredere toepassing van art. 7:296 lid 3 BW. Te weten dat ook bij beëindiging na een verlenging ex art. 7:292 lid 2 BW de rechter verplicht een belangenafweging dient te maken. De uitkomst van deze zaak kan grote gevolgen hebben voor huurders die al decennialang op dezelfde locatie ondernemen.
In 1989 sloten de erven van een particuliere verhuurder een huurovereenkomst met Ahold Delhaize voor een supermarktlocatie. De huur liep dertig jaar (10 jaar + vier verlengingen van 5 jaar), waarna deze sinds 2019 voor onbepaalde tijd doorloopt. De verhuurders wilden de overeenkomst beëindigen om het pand aan een andere supermarkt te verhuren die € 775.000 euro per jaar wilde betalen, tegenover de huidige huurprijs van afgerond € 488.000 euro. Ahold weigerde, maar bood wél aan de huurprijs via de wettelijke herzieningsprocedure van artikel 7:303 BW te laten vaststellen. Dat wees de verhuurder af: hij wilde de huurovereenkomst beëindigen op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW, met als enige belang een hoger rendement.
De kantonrechter én het hof wezen die vordering af. Volgens hen biedt het wettelijke systeem van huurprijsbescherming géén ruimte om via opzegging de huurprijs te verhogen: daarvoor bestaat immers de route van artikel 7:303 BW. Het zuivere economische belang bij meer opbrengst weegt niet op tegen het belang van Ahold bij voortzetting van de exploitatie.
Van Peursem kiest in zijn conclusie een opvallende koers. Hij erkent dat de wettelijke systematiek de opzegging ter verkrijging van een hogere huurprijs heeft willen uitsluiten. Toch vindt hij dat in uitzonderlijke situaties – zoals hier, na ruim dertig jaar en na afloop van alle bepaalde termijnen – beëindiging niet op voorhand als onmogelijk mag worden afgeschreven.
Volgens Van Peursem biedt de wet wel degelijk ruimte om bij huurovereenkomsten die na dertig jaar zijn “uitverlengd” en voor onbepaalde tijd doorlopen, wél een belangenafweging toe te passen waarin ook het rendementsbelang van de verhuurder een rol mag spelen. Hij stelt: het zou onredelijk zijn als een verhuurder na meer dan dertig jaar nog steeds volledig gebonden is aan de huurbescherming, zeker wanneer de marktconforme prijs fors hoger is komen te liggen.
De A-G concludeert daarom dat de klachten van de verhuurder doel treffen: het hof had de belangenafweging niet mogen afwijzen op het uitgangspunt dat een hoger huurbelang nooit toelaatbaar is. De Hoge Raad zou volgens hem de deur op een kier moeten zetten voor dit soort langlopende huurovereenkomsten.
De conclusie van de A-G is nog geen arrest, maar zet wel de deur open voor een soepelere toepassing van de beëindigingsgronden bij langdurige huurovereenkomsten. Dat kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders. Huurprijsbescherming wordt niet direct verzwakt, maar de rechter zou bij langlopende huurovereenkomsten (voor onbepaalde tijd) meer gewicht kunnen toekennen aan het belang van de verhuurder om vrij te beschikken over zijn eigendom en dat meer rendabel te exploiteren.
Voor huurders van 290-bedrijfsruimte is deze zaak een wake-up call. In de praktijk is het verstandig en gebruikelijk om in het contract vast te leggen dat beëindiging wegens ‘dringend eigen gebruik’ of de belangenafweging van artikel 7:296 BW niet mogelijk is. Dat voorkomt vervelende verrassingen. Wij adviseren u graag over hoe u dit goed vastlegt in uw huurovereenkomst.
De A-G kiest voor een genuanceerde benadering waarin langdurige huurovereenkomsten mogelijk toch kunnen worden beëindigd wegens rendementsbelang – maar de Hoge Raad moet hier nog een definitieve knoop over doorhakken.
We blijven de ontwikkelingen rond deze zaak volgen. Zodra de Hoge Raad uitspraak doet en blijkt of de lijn van de A-G gevolgd wordt, publiceren wij een tweede blog, waarin wij de gevolgen voor huurders en verhuurders concreet duiden.
Heeft u vragen over (het beëindigen van) een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of over het aangaan van een nieuw contract? Wij helpen u graag. Neem daarvoor contact op met ons Vastgoed Team.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
