Indeplaatsstelling en het Didam I-arrest 

De kantonrechter heeft zich onlangs uitgelaten over een geval waar de gemeente ten onrechte meende dat de Didam I-regels in de weg stonden aan haar medewerking aan een indeplaatsstellingsverzoek (art. 7:307 BW) van één van haar huurders. De huurder verzocht de gemeente om de koper van haar onderneming in haar plaats te stellen. 

De gemeente Soest weigerde haar medewerking hieraan te verlenen omdat volgens de gemeente de regels van het Didam I-arrest daaraan in de weg staan. 

Indeplaatsstelling houdt kortgezegd in dat een nieuwe eigenaar, van de in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, in het huurcontract in de plaats wordt gesteld van de oude eigenaar. Dat is alleen mogelijk wanneer de gehuurde bedrijfsruimte, een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is. Het bestaande huurcontract loopt door en dezelfde voorwaarden blijven van toepassing.

Indien de verhuurder niet mee wil werken, kan indeplaatsstelling op grond van art. 7:307 BW worden gevorderd bij de rechter. De rechter dient aan een aantal vereisen te toetsen. Ten eerste moet er sprake zijn van een overdracht van het, in het gehuurde uitgeoefende, bedrijf. Ten tweede moet de huurder (of een ander die het bedrijf uitoefent) een zwaarwichtig belang hebben bij de indeplaatsstelling. Ten derde moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden: De nieuwe huurder moet laten zien dat hij alle gemaakte afspraken na kan komen en ook in staat is om de huur netjes op tijd te betalen. Als aan deze drie vereisten is voldaan, maakt de rechter nog een belangenafweging tussen het belang van de verhuurder bij afwijzing en het belang van de huurder bij toewijzing van de vordering.

In Didam I oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam een onroerende zaak niet direct aan één enkele geïnteresseerde mag verkopen (of anderszins privaatrechtelijk ter beschikking stellen). Het overheidslichaam moet rekening houden met de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht, in het bijzonder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en het hieruit volgende gelijkheidsbeginsel.  Dat heeft tot gevolg dat het overheidslichaam ruimte moet bieden aan alle (potentiële) gegadigden. Wanneer er meerdere gegadigden zijn, dient het overheidslichaam een selectieprocedure op te zetten.  

In het Didam I-arrest ging het feitelijk om de verkoop van een onroerende zaak. Het arrest is echter van toepassing op álle bevoegdheden die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomen. Dus ook indien een overheidslichaam wil overgaan tot verhuur, het in erfpacht uitgeven van grond, etc.

In een recente uitspraak van de kantonrechter stond de vraag centraal wat de verhouding is tussen indeplaatsstelling en de regels uit het Didam I-arrest. De gemeente, als verhuurder, stelde niet in te kunnen stemmen met een verzoek tot indeplaatsstelling nu zij ‘op grond van de regels van het Didam I-arrest ruimte moeten bieden aan andere (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de positie van huurder’. 

De gemeente stelde primair dat de regels van het Didam I-arrest met zich meebrengen dat art. 7:307 BW geheel buiten toepassing moet worden gelaten. De toepassing van dat artikel levert strijdigheid op met het gelijkheidsbeginsel, aldus de gemeente.  
De kantonrechter oordeelt hierover dat de rechter een wet in formele zin, zoals art. 7:307 BW, niet mag toetsen aan een algemene rechtsbeginselen op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad.

De gemeente stelde daarnaast dat de regels van Didam I een plaats hebben in de belangenafweging bij een vordering tot indeplaatsstelling.  De gemeente onderbouwt dit door aan te geven dat toewijzing van de vordering een contractsovername ex art. 6:159 BW teweegbrengt en dat medewerking daaraan van de gemeente noodzakelijk is. Volgens de gemeente is dit een bevoegdheid die haar krachtens burgerlijk recht toekomt en om die reden zijn de regels van Didam I van toepassing op art. 7:307 BW. 

De kantonrechter volgt de gemeente niet. Hij oordeelt dat een indeplaatsstelling geen zuivere contractsovername is en dat de medewerking van de gemeente ook niet noodzakelijk is, want de rechterlijke machtiging treedt in de plaats van die medewerking. Dat leidt volgens de kantonrechter tot de slotsom dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn op een indeplaatsstelling als bedoeld in art. 7:307 BW.

Heeft u vragen over indeplaatsstelling of het Didam I-arrest? Neem dan contact op met Joyleen Verhoek, advocaat Vastgoed. 
 
Deze blog is met behulp van Koen van Galen (student-stagiaire) tot stand gekomen. 

Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!