We gebruiken cookies om content en advertenties te personaliseren, om sociale mediafuncties aan te bieden en om ons verkeer te analyseren. We delen ook informatie over uw gebruik van onze site met onze sociale media-, advertentie- en analysepartners, die deze kunnen combineren met andere informatie die u aan hen heeft verstrekt of die zij hebben verzameld op basis van uw gebruik van hun diensten.
Onze privacyverklaring:
Hieronder kunt u kiezen voor welke doeleinden u cookies op de website van De Clercq wilt toestaan.
Bij veel gemeenten is in de voorgaande jaren voor het splitsen van een woongebouw in appartementsrechten een vergunningplicht opgenomen in gemeentelijke huisvestingsverordeningen. Deze huisvestingsverordeningen zijn weer gebaseerd op de Huisvestingswet. NB: De huisvestingswet is niet opgenomen in de Omgevingswet die per 1-1-2024 van kracht is geworden.
De invoering van een vergunningsplicht voor wijzigingen in woningvoorraad is krachtens de Huisvestingswet slechts mogelijk indien daaraan goed onderzoek ten grondslag ligt. Er moet een duidelijke onderbouwing zijn van de noodzaak van een dergelijke invoering. Indien die onderbouwing onvoldoende is, dan kan dat betekenen dat de vergunningplichtsbepalingen geen rechtskracht hebben c.q. onverbindend zijn. Aangezien er geen bezwaar en beroep mogelijk is tegen een wijziging van de huisvestingsverordening, wordt dit vaak pas bij de rechtbank of Raad van State beslist.
Zowel bij de invoering en wijziging van de Huisvestingswet alsook bij gemeentelijke huisvestingsverordeningen gaat regelmatig wat mis. In 2015 en 2017 moest de Huisvestingswet twee keer worden aangescherpt om tot een effectieve vergunningplicht voor woningvorming te komen.
Ook uit de rechtspraak volgt dat bij de wijziging van regels in de gemeentelijke huisvestingsverordening, er voldoende rekening gehouden moet worden met oude bestaande situaties. Bij onvoldoende overgangsrecht wordt een huisvestingsverordening vaak in strijd geacht met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder meer specifiek het zorgvuldigheidsbeginsel, rechtszekerheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel dan wel het verbod op willekeur. Een voorbeeld is de gemeente Nijmegen die in de afgelopen twee jaar al tot drie keer toe door de Raad van State op de vingers is getikt. Maar ook bij andere gemeenten, waaronder Leiden, Rotterdam, Haarlem en Amsterdam is dit voorgekomen.
Dergelijk handelen in strijd met de algemene beginselen van bestuur leidt uiteindelijk bij de rechtbank of Raad van State tot het “onverbindend verklaren” van de desbetreffende bepalingen, dan wel tot het “buiten toepassing laten” van de desbetreffende bepalingen.
Een voorbeeld van zo’n effect is te vinden in de uitspraak van de Raad van State van 24 april 2024 bij de gemeente Zandvoort (waarbij hoge boetes vanwege overtreding van de huisvestingsverordening werden vernietigd).
Bij vragen, advies of problemen met het splitsen van gebouwen in appartementsrechten, of woningvorming, of omzetting van onzelfstandige woningen naar zelfstandige woningen zijn de advocaten van de sectie Vastgoed & Overheid van De Clercq Advocaten en Notariaat te raadplegen, onder andere Jacco van Lint en David Wenniger.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!
