Waar Airbnb veelal wordt gebruikt voor een stedentrip of vakantie en die huurovereenkomsten in de regel naar zijn aard van korte duur is, is verhuur via Airbnb geen zekerheid om aan eventuele huurbescherming van de verhuurder te ontkomen. Dit was aan de orde in de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 13 januari 2026. De kantonrechter oordeelde in kort geding dat de huurder, ondanks dat de huurovereenkomst eerst via Airbnb is aangegaan, aanspraak kan maken op de huurbeschermingsregels bij woonruimte.
De eigenaar van een eengezinswoning verblijft jaarlijks voor langere perioden in het buitenland en verhuurt in die tijd (kamers in) zijn woning. In april 2025 huurt een huurder met zijn drie kinderen aanvankelijk via Airbnb één kamer, later twee kamers. Kort daarna maken partijen nieuwe afspraken: de kamers worden rechtstreeks van de eigenaar gehuurd tegen een maandelijkse vergoeding van € 1.800. Een concrete einddatum is niet afgesproken. Wanneer de eigenaar in september 2025 terugkeert naar Nederland en ontruiming verlangt, weigert de huurder de woning te verlaten.
De wet kent bij huur van woonruimte als uitgangspunt een vergaande huurbescherming. Dit houdt in dat een huurovereenkomst slechts kan worden beëindigd met instemming van de huurder, of op één van de in de wet genoemde gronden voor opzegging of ontbinding. Op dit uitgangspunt bestaan slechts beperkte uitzonderingen. Een uitzondering is te vinden in artikel 7:232 lid 2 BW: de huurbeschermingsbepalingen zijn niet van toepassing op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gaat hier om een uitzondering op een dwingendrechtelijk beschermingsstelsel, die volgens de wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak restrictief moet worden toegepast. De wetgever heeft benadrukt dat het gaat om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen beroep op huurbescherming mogelijk of gerechtvaardigd is, zoals bij vakantie- of seizoensverhuur. Of daarvan sprake is, wordt door de rechter per geval beoordeeld.
De vraag of sprake is van huur “naar zijn aard van korte duur” moet volgens rechtspraak worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Daarbij zijn onder meer van belang:
- de aard van de woonruimte zelf;
- de aard en duur van het gebruik;
- de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst;
- de feitelijke uitvoering van de huur;
- de duur die het gebruik uiteindelijk heeft gekregen.
De kantonrechter oordeelt dat de eerste via Airbnb afgesproken periode mogelijk kan worden aangemerkt als huur van korte duur. Dat karakter gaat echter verloren zodra partijen nieuwe afspraken maken en het gebruik maandenlang wordt voortgezet. De kantonrechter overwoog daarbij dat de woning fungeert als hoofdverblijf van de huurder en zijn kinderen en dat geen einddatum is overeengekomen. Onder die omstandigheden is geen sprake van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, maar van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming.
Het argument van de verhuurder dat partijen de bedoeling hadden dat de huurovereenkomst zou eindigen bij diens terugkeer uit het buitenland, slaagt niet. Een dergelijke afspraak is niet vastgelegd en bovendien onvoldoende concreet. Een huurovereenkomst die telkens voor een maand wordt verlengd zonder vast eindmoment kwalificeert op grond van art. 7:271 lid 2 BW als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook een beroep op een diplomatenclausule kan de verhuurder niet baten, nu daarvoor een schriftelijk ontruimingsbeding vereist is. Partijen hadden voor het voortgezette gebruik geen afspraken op papier gezet.
De vordering tot ontruiming wordt afgewezen. De huurder mag voorlopig de woning blijven.
Deze uitspraak bevestigt dat art. 7:232 lid 2 BW slechts in uitzonderlijke gevallen toepassing vindt. Wie via Airbnb verhuurt maar de huurovereenkomst laat voortduren zonder duidelijke, schriftelijk vastgelegde eindafspraken, loopt het risico dat het volledige stelsel van huurbescherming van toepassing wordt. Tijdelijk bedoeld is juridisch niet hetzelfde als tijdelijk naar zijn aard.
Twijfelt u of uw verhuurconstructie juridisch standhoudt? Neem dan tijdig contact op voor een beoordeling van uw huurovereenkomst(en) met Joyleen Verhoek of Fiene Stolp.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
