Wat kwaakt als een eend is toch niet steeds een eend…

Het is echter mogelijk dat, als in een overeenkomst op zichzelf is voldaan aan de wettelijke omschrijving van huur, die overeenkomst toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Met, voor woonruimte, als gevolg dat de huurder geen huurbescherming heeft. Aldus de Hoge Raad in een op 31 januari jl. gewezen arrest.

Woningcorporatie Portaal verhuurde een woning. De huurster overleed. Twee meerderjarige dochters woonden bij haar in. Portaal en de dochters sloten een overeenkomst. Daarin was opgenomen dat de dochters geen huurders of medehuurders en ook geen samenwoners zijn, dat zij dus zonder recht of titel gebruik maakten van de woning, maar dat Portaal bereid was te gedogen dat de dochters tijdelijk van de woning gebruik zouden maken tegen een gebruiksvergoeding die gelijk is aan die van de gelden de huurprijs. De overeenkomst zou na zes maanden, in maart 2020, eindigen. Omdat de dochters toen nog geen andere woning hadden gevonden werd een tweede overeenkomst gesloten, waarin de eerste overeenkomst is verlengd tot september 2020. Verdere verlenging was niet mogelijk. Toen de dochters in september de woning nog niet hadden verlaten vorderde Portaal ontruiming.

De kantonrechter vond dat sprake was van een huurovereenkomst tussen Portaal en de dochters (de woning werd tegen een vergoeding in gebruik gegeven) en wees de vordering daarom af: de dochters hadden huurbescherming.

Het gerechtshof zag dat anders. Waar het om gaat, aldus het hof (met een verwijzing naar een ander arrest van de Hoge Raad), is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van huur. Om dat te beoordelen moet je eerst beoordelen welke rechten en verplichtingen zijn overeengekomen. Daarbij komt het (kortgezegd) aan op de bedoeling van partijen.

Dat kan (als uitzondering op de hoofdregel) betekenen dat, ook al vertoont een overeenkomst de kenmerken van huur, de inhoud van de overeenkomst toch te weinig gelijkenis vertoont met huur.

Het hof ging vervolgens kijken welke rechten en verplichtingen waren overeengekomen. Beide partijen gingen er vanuit -en dat was ook een paar keer door Portaal medegedeeld- dat de dochters niet in de woning mochten blijven. Portaal stond alleen toe dat de dochters na het overlijden van hun moeder nog een periode gebruik maakten van de woning maar dat zij niet de bedoeling had om de woning aan de dochters ter beschikking te stellen (in de zin van de wettelijke omschrijving). De dochters zeiden de overeenkomst te hebben ondertekend om te voorkomen dat zij op straat zouden komen te staan. Daaruit maakt het hof op dat ook de dochters er vanuit gingen dat er geen voortzetting van de huurrelatie zou plaatsvinden en dat hen alleen een ruimere ontruimingstermijn werd gegund. De bedoeling van partijen ten aanzien van de rechten en verplichtingen beperkte zich daarmee tot het vastleggen van de termijn waarop de woning ontruimd zou worden opgeleverd en de vergoeding die gedurende het voortgezet gebruik moest worden betaald. Dat vertoonde volgens het hof te weinig gelijkenis met huur om toepasselijkheid van het huurregime (met huurbescherming) te rechtvaardigen.

De Hoge Raad sluit zich daarbij aan. Eerst moet je kijken welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Als die zijn vastgesteld moet worden beoordeeld of de overeenkomst is aan te merken als huurovereenkomst. Voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van huur, dan is het een huurovereenkomst. Maar als de overeenkomst elementen bevat die voldoen aan de wettelijke omschrijving, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Daarbij is van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen.

In de onderhavige situatie had Portaal de dochters op korte termijn tot ontruiming kunnen dwingen. Het was voor de dochters wenselijk dat Portaal hen enig respijt gaf. Dat had Portaal anders kunnen doen door ofwel voortgezet gebruik zonder vergoeding (dan geen tegenprestatie, dus geen huur) of door het aangaan van een huurovereenkomst (dat wilde zijn niet). In beide gevallen onwenselijk voor Portaal.

“In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten (huurbescherming; PvdK) zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt.”

Bij aflopende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd willen aardige verhuurders hun huurder, als die nog niet in een andere woning terechtkan, op zich wel wat respijt geven om het gehuurde te ontruimen. Tot deze uitspraak werd er vanuit gegaan dat dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met huurbescherming) ontstond, waardoor men hiertoe toch niet overging. Dat zou nu dus anders kunnen worden. Dan moet niet ‘simpel‘ de oude huurovereenkomst worden verlengd maar zal een vaststellingsovereenkomst moeten worden opgesteld waarin de rechten en verplichtingen van partijen en hun bedoeling heel duidelijk worden omschreven. Maatwerk dus!

De Hoge Raad heeft het over de afspraak “dat de bewoner nog enige tijd in de woning zal mogen blijven (…)”. De vraag is hoe lang ‘enige tijd’ duurt. Ik kan mij voorstellen dat die periode zeker korter is dan de duur van de oorspronkelijke tijdelijke huurovereenkomst (anders lijkt het al snel op verlenging van die tijdelijke overeenkomst en dat is volgens de wet niet mogelijk). Daarover is het laatste woord nog niet gezegd…

Neem voor vragen over huurrecht contact op met Per van der Kooi, Advocaat huur- en vastgoedrecht.

Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!