De afgelopen jaren is het een hot topic: netcongestie. Waar in het begin vooral werd geprocedeerd tegen de netaanbieders om een aansluiting te kunnen krijgen, wordt tegenwoordig ook geprocedeerd over overeenkomsten waar netcongestie een probleem vormt voor de nakoming van de overeenkomst. De rechtbank Noord-Holland boog zich hierover bij uitspraak van 12 november 2025. Wat speelde daar nu precies?
De gemeente Haarlem en de besloten vennootschap Market Development B.V. sloten in 2020 een koop- en realisatieovereenkomst met elkaar voor de ontwikkeling van een foodhall in het centrum van stadsdeel Schalkwijk. In de toepasselijke algemene voorwaarden is opgenomen dat de bebouwing op de grond binnen twee jaar na de notariële levering voltooid en gebruiksklaar moet zijn. De grond is op 28 december 2023 aan Market Development geleverd. Indien die termijn niet wordt gehaald, ontstaat er op grond van de algemene voorwaarden een terugkoopoptie voor de gemeente.
Market Development heeft in mei 2025 aan de bel getrokken bij de gemeente over de haalbaarheid van het project. Als eerste en meest prangende reden heeft Market Development aangegeven dat de voor de ontwikkeling noodzakelijke grootzakelijke aansluitingen niet eerder dan medio 2031 van stroom kunnen worden voorzien.
Partijen zijn hierna met elkaar in gesprek gegaan over een nadere overeenkomst om de gewenste verlenging vast te leggen. Het laatste tussen partijen gewisselde voorstel hield in dat de termijn zou worden verlengd naar 28 december 2029, met daarbij opgenomen een inspanningsplicht om nader in overleg te treden indien op 1 juli 2028 het enkel niet kunnen verkrijgen van een grootzakelijke aansluiting in de weg staat aan het niet halen van 28 december 2029 als einde bouwtermijn.
Dit heeft niet geleid tot een concrete afspraak en na ingebrekestelling heeft Market Development de gemeente in een kort geding procedure betrokken. Market Development vorderde – onder meer – dat de bouwtermijn moest worden verlengd tot één jaar nádat de grootzakelijke aansluiting is aangeboden en dat de gemeente geen gebruik mag maken van haar contractuele terugkoopoptie.
De voorzieningenrechter oordeelt dat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst tussen Market Development en de gemeente het voor hen beiden nog niet voorzienbaar was dat netcongestie een probleem zou opleveren en dat de overeenkomst dus vanwege de onvoorziene omstandigheden (ex artikel 6:258 BW) moet worden aangepast.
Het laatste tussen partijen gewisselde voorstel is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een redelijk voorstel en ook de overige voorwaarden uit dat voorstel acht de rechter niet onredelijk. De voorzieningenrechter wijst dan ook de vorderingen van Market Development voor een groot deel af. De voorzieningenrechter ziet echter in de onvoorzienbaarheid van de netcongestie en de wens van beide partijen om het project te realiseren aanleiding om de verbodsvordering ter zake van de terugkoopregeling toe te wijzen. De voorzieningenrechter geeft Market Development een maand de kans om in te stemmen met het laatste gewisselde concept van de nadere overeenkomst.
Deze uitspraak is een sprekend voorbeeld van hoe netcongestie de contractuele verhouding tussen partijen kan beïnvloeden. In deze zaak waren de problemen nog niet voorzienbaar en kon de overeenkomst vanwege die onvoorziene omstandigheden worden gewijzigd. Inmiddels is het wel voorzienbaar en is het van groot belang om in de overeenkomst rekening te houden met de mogelijke gevolgen van netcongestie.
Hebt u een overeenkomst gesloten waar netcongestie een probleem oplevert? Of gaat u een overeenkomst sluiten waarin netcongestie een probleem kan gaan opleveren? Wij signaleren met u samen en denken graag mee over oplossingen.
Heeft u vragen over netcongestie? Wij helpen u graag. Neem daarvoor contact op met ons Vastgoed Team.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
