In onze vorige blog schreven wij over de vraag wie opdraait voor handhavingsrisico's (wegens illegale woningsplitsing) bij de aankoop van vastgoed. Om nog even in het thema van woningvorming en woningsplitsing te blijven, bespreken wij een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 29 juli 2026.
Woningsplitsing is momenteel één van de populairste manieren om de woningvoorraad uit te breiden. Tegelijkertijd is het geen nieuw fenomeen. Veel woningen zijn jaren, soms zelfs decennia geleden al gesplitst. Toch krijgen eigenaren regelmatig te horen dat sprake is van een illegale situatie en dat alsnog vergunningen moeten worden aangevraagd.
In de praktijk leidt dit vaak tot een opstapeling van procedures. Zo kan de gemeente handhavend optreden door een last onder dwangsom op te leggen om de woningvorming ongedaan te maken, terwijl tegelijk een woningvormingsvergunning moet worden aangevraagd. Daarnaast is er in beginsel een omgevingsvergunning vereist voor de bouwkundige situatie, en kan er ook nog een parallel bezwaar of beroep tegen het handhavingsbesluit lopen.
Maar is zo'n vergunningplicht er eigenlijk wel? En als die er is, wanneer mag een gemeente een vergunningaanvraag weigeren?
Twee recente uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak laten zien dat het antwoord op die vragen minder vanzelfsprekend is dan vaak wordt aangenomen.
In de uitspraak van 4 februari 2026 speelde de vraag of überhaupt een woningvormingsvergunning nodig was. De eigenaar stelde dat de woning al vóór invoering van de vergunningplicht was gesplitst. De Afdeling keek daarbij niet alleen naar oude vergunningen, maar vooral naar de feitelijke situatie. Op basis van onder meer foto's, verkoopdocumentatie en verklaringen van een makelaar achtte zij aannemelijk dat de woning al vóór 2015 uit twee zelfstandige woningen bestond. Voor deze splitsing gold dus geen vergunningplicht.
In de uitspraak van 29 juli 2026 stond juist vast dat een vergunningplicht gold. In die zaak stond de vraag centraal of de gemeente de vergunning mocht weigeren. Omdat het pand al sinds ten minste 1985 als kamerverhuurpand werd gebruikt, vond de Afdeling dat de gemeente onvoldoende had gemotiveerd waarom vasthouden aan het woningvormingsverbod gerechtvaardigd was en waarom toepassing van de hardheidsclausule niet mogelijk zou zijn. Het hoger beroep werd gegrond verklaard, zodat het college haar beslissing op bezwaar alsnog moest motiveren. Ook hier speelde de feitelijke gebruiksgeschiedenis van het pand dus een belangrijke rol.
Wordt u geconfronteerd met handhaving wegens een vermeende illegale woningsplitsing? Dan is het verstandig om onder meer te onderzoeken:
De boodschap van de Afdeling is helder. Dat de huidige regelgeving voorschrijft dat voor een woningsplitsing een woningvormingsvergunning nodig is, betekent niet automatisch dat dit voor iedere bestaande splitsing geldt. Soms ontbreekt een vergunningplicht omdat de splitsing al bestond vóór invoering daarvan. En zelfs als een vergunningplicht wél geldt, moet de gemeente deugdelijk beoordelen of er aanleiding bestaat om af te wijken van haar beleid.
Bij woningvorming lopen handhavings- en vergunningprocedures in de praktijk vaak door elkaar heen. Voor veel vastgoedprofessionals is dat een herkenbare uitdaging. Bent u van plan een woning te splitsen, of wilt u weten of een bestaande splitsing vergunningplichtig is? Neem gerust contact op met één van onze specialisten van Team Vastgoed & Overheid. Wij denken graag met u mee.
Wil je elke maand een overzicht van updates en blogs in jouw mailbox? Klik dan hier om je in te schrijven voor onze nieuwsbrief.
