We gebruiken cookies om content en advertenties te personaliseren, om sociale mediafuncties aan te bieden en om ons verkeer te analyseren. We delen ook informatie over uw gebruik van onze site met onze sociale media-, advertentie- en analysepartners, die deze kunnen combineren met andere informatie die u aan hen heeft verstrekt of die zij hebben verzameld op basis van uw gebruik van hun diensten.
Onze privacyverklaring:
Hieronder kunt u kiezen voor welke doeleinden u cookies op de website van De Clercq wilt toestaan.
Een huurovereenkomst voor woonruimte kan op slechts een paar, in de wet genoemde, gronden worden opgezegd. Een daarvan is ‘dringend eigen gebruik’. Is daarvan ook sprake indien dat gebruik eruit bestaat dat een woning aan een derde kan worden verhuurd? Die vraag stond centraal in een op 31 maart jl. gepubliceerde uitspraak van de kantonrechter Amsterdam.
Ymere, een woningstichting, verhuurt sociale huurwoningen aan mensen die vanwege een laag inkomen of andere omstandigheden zelf niet in passende woonruimte kunnen voorzien. In Amsterdam is een groot tekort aan sociale huurwoningen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt ruim 13 jaar.
Een van haar huurders koopt op enig moment eerst een, dan een tweede en zelfs een derde woning, die hij op zijn beurt verhuurt voor bedragen tussen de € 1.200,- en 2.500,- cash, zonder overlegging van een betalingsbewijs.
Ymere heeft, toen zij daar achter kwam, de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestaat eruit dat zij de woning opnieuw wenst te verhuren aan een persoon binnen haar doelgroep. De huidige huurder zou niet meer in die doelgroep vallen nu hij over twee (de derde woning was inmiddels weer verkocht) woningen beschikt.
De vraag is of een huurovereenkomst voor een sociale huurwoning kan worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik omdat de huurder twee (andere) koopwoningen in eigendom heeft. Ymere dient daarvoor aannemelijk te maken dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De kantonrechter ‘pelt’ dit begrip helemaal af.
Met eigen gebruik wordt niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend. Het verhuren aan specifieke doelgroepen kan daar ook onder vallen. Die zijn soms in de wet geregeld (bijvoorbeeld de huur aan studenten of gehandicapten). In die gevallen kan een huurovereenkomst worden opgezegd als een huurder niet langer tot de bijzondere doelgroep behoort. De doelgroep ‘mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning’ is niet als zodanig in de wet benoemd. De wettelijke regeling is echter niet limitatief. Dat een aantal doelgroepen afzonderlijk in de wet is opgenomen, sluit dus niet uit dat andere doelgroepen ook onder de bepaling van eigen gebruik vallen.
Ymere is op grond van de Woningwet verplicht om woningen te verhuren aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Dat is ook haar statutaire doelstelling. De huurder in kwestie behoort niet langer tot deze doelgroep, aangezien hij inmiddels over twee, eerder drie, woningen beschikt. Naar het oordeel van de kantonrechter biedt het huurrecht onder deze omstandigheden voldoende ruimte voor een beroep op eigen gebruik.
De volgende vraag is of dit gebruik ook ‘dringend’ is. Ymere heeft gesteld dat zij de woning dringend nodig heeft om te voldoen aan haar statutaire doelstelling. De wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt 13 jaar. Voor een goede verdeling van sociale huurwoningen heeft Ymere in beginsel een dringend belang bij het beëindigingen van een huurovereenkomst als een huurder ook een eigen koopwoning heeft.
Daartegenover heeft de huurder gesteld dat Ymere maar meer woningen moet bouwen. Op die manier kan en moet zij voorzien in de vraag naar sociale huurwoningen. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. Ook al zou Ymere meer woningen bouwen, dan doet dat niet af aan de vraag of het verhuren van een woning aan een huurder die nog twee koopwoningen heeft, buiten haar doelstellingen valt en of daaruit kan volgen dat Ymere de woning dringend nodig heeft.
De huurder heeft voorts gesteld dat zijn koopwoningen worden verhuurd en dat als hij zijn huurwoning uit moet en in een van zijn koopwoningen moet wonen, zijn huurders op straat staan. De opzegging van de huurovereenkomst leidt daarom niet tot een grotere woningvoorraad. Dat mag juist zijn, aldus de kantonrechter, maar Ymere verhuurt woningen voor relatief lage prijzen. De huurders van de huurder betalen een huurprijs in het midden of hoog segment en vallen vermoedelijk dus niet dus niet binnen de doelgroep van Ymere.
Beide partijen hebben gesteld belang te hebben bij het gebruik van de woning. Ymere heeft er belang bij om een maximaal aantal woningen beschikbaar te hebben voor mensen zonder woning met een laag inkomen die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen en veelal lang op de wachtlijst staan. Als de woning vrijkomt, levert dat een nieuwe sociale huurwoning op voor een woningzoekende. Het belang van de huurder bestaat eruit zijn relatief goedkope huurwoning te behouden.
Het belang van Ymere weegt zwaarder. De huurder heeft namelijk nog twee alternatieven. Zijn belang beperkt zich daarom tot het hebben van goedkope woonruimte. Dat is onvoldoende tegenover het maatschappelijk relevante belang van Ymere.
Een vordering tot beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik kan slechts worden toegewezen als er passende woonruimte beschikbaar is. Er hoeft overigens geen passende woonruimte te worden aangeboden. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter sprake. De huurder heeft betwist dat zijn twee koopwoningen voldoen aan de definitie van passende woonruimte, omdat hij de woningen verhuurt (en die dus niet beschikbaar zijn) en dat de lasten van de koopwoningen hoger zijn dan wat hij op basis van zijn inkomen kan betalen (en zijn koopwoningen daardoor niet passend zijn), maar hij heeft zijn stellingen niet onderbouwd en geen huurovereenkomsten overgelegd. Zijn stelling dat hij geen schriftelijke huurovereenkomsten heeft is ongeloofwaardig, maar in ieder geval moeten de gevolgen daarvan voor hem blijven. Op grond van dit alles beëindigt de kantonrechter de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik.
‘Gebruik’ wordt dus ruim uitgelegd. De toepassing van deze beëindigingsgrond is daarmee ook ruimer dan wel eens wordt gedacht.
Neem voor vragen over huurrecht contact op met Per van der Kooi, Advocaat vastgoed- en huurrecht.
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!
