Het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte is in het huurrecht voor bedrijfsruimte van groot belang. In een beschikking van 6 maart 2026 heeft de Hoge Raad zich opnieuw uitgesproken over deze kwalificatievraag en over de motiveringsplicht van de rechter wanneer partijen daarover essentiële stellingen aanvoeren.
De zaak draaide om de vraag of een gehuurde ruimte van een traiteur/cateringbedrijf moest worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW of als overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW.
Het Burgerlijk Wetboek maakt een onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimte.
De kwalificatie van een gehuurde ruimte bepaalt dus in belangrijke mate of er huurbescherming is, dan wel ontruimingsbescherming.
De huurder exploiteerde een onderneming die zowel traiteuractiviteiten als cateringactiviteiten verrichtte. In de gehuurde ruimte, een relatief kleine bedrijfsruimte (50 m2), werden maaltijden bereid en konden klanten bestellingen afhalen aan een toonbank. Daarnaast werden vanuit die ruimte cateringactiviteiten georganiseerd voor evenementen op locatie.
De kop van de huurovereenkomst vermeldde dat het ging om een huurovereenkomst voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, terwijl bij de bestemmingsbepaling het gebruik stond omschreven als “traiteur-/cateringsbedrijf”.
De verhuurder zegde de huurovereenkomst op. Volgens de huurder was de opzegging nietig, omdat het pand moest worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte en de verhuurder geen wettelijke opzeggingsgrond had vermeld. De verhuurder stelde echter dat het pand 230a-bedrijfsruimte betrof.
Het gerechtshof Den Haag oordeelde dat sprake was van een gemengde huurovereenkomst. De bedrijfsruimte werd enerzijds gebruikt voor het afhalen van maaltijden door klanten (een aanwijzing voor 290-bedrijfsruimte), maar anderzijds ook voor cateringactiviteiten die voornamelijk buiten het pand werden uitgevoerd.
Volgens het hof lag het zwaartepunt van het gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte bij de cateringactiviteiten. Daarbij speelde onder meer een rol dat:
Daarom kwalificeerde het hof het gehuurde als 230a-bedrijfsruimte en achtte het de opzegging geldig.
De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof wegens een motiveringsgebrek.
De huurder had namelijk aangevoerd dat zowel de traiteuractiviteiten als de cateringactiviteiten onder art. 7:290 BW vallen, omdat sprake is van een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal, vergelijkbaar met een bakkerij of slagerij waar producten worden vervaardigd en verkocht. Het hof had dit argument niet kenbaar beoordeeld.
Daarnaast had de huurder gesteld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust het regime van art. 7:290 BW hadden gekozen, ongeacht de precieze kwalificatie van het gebruik. Ook op deze stelling was het hof niet ingegaan, terwijl uit de wetsgeschiedenis volgt dat partijen het regime van afdeling 7.4.6 BW (middenstandsbedrijfsruimte) contractueel van toepassing kunnen verklaren.
Omdat het hof deze essentiële stellingen onbesproken had gelaten, schoot de motivering tekort. De Hoge Raad vernietigt daarom de beschikking en verwijst de zaak naar het gerechtshof Amsterdam voor verdere behandeling.
De uitspraak laat zien dat de kwalificatie van bedrijfsruimte sterk afhankelijk blijft van de feitelijke omstandigheden van het geval, zoals de inrichting van het pand, de wijze van gebruik en de economische activiteiten van de huurder. Maar ook de partijbedoeling kan van belang zijn, zeker indien wordt betoogd dat partijen bewust voor een strenger huurregime hebben gekozen.
Tegelijkertijd benadrukt de Hoge Raad dat rechters bij deze beoordeling alle essentiële stellingen van partijen expliciet moeten behandelen. Dat is met name relevant bij ondernemingen met een gemengd karakter, zoals traiteurs, bakkerijen of andere ambachtelijke bedrijven waar productie en verkoop samenkomen, waar de grens tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte niet altijd scherp is.
Advies nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst? Of procesbijstand nodig in een geschil? Neem dan contact op met Joyleen Verhoek of Fiene Stolp of één van onze andere specialisten binnen het team Vastgoed & Overheid!
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Klik dan hier om u in te schrijven voor de nieuwsbrief!
