Het opslagbeding in huurovereenkomsten houdt de gemoederen al een tijdje bezig. Mijn kantoorgenoot schreef eerder een blog over een uitspraak van de Hoge Raad (Huurverhogingsbeding met een jaarlijkse opslag van 3% is in het algemeen niet oneerlijk) en recent een blog over een uitspraak van het hof Amsterdam (Hof Amsterdam acht een huuropslagbeding van 3% oneerlijk, verhuurder moet bewijzen dat opslag nodig is). Waar de Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van 3% in het algemeen niet onredelijk is, kwam het hof Amsterdam in een concrete zaak tot de conclusie dat een opslagbeding van 3% wél een oneerlijk beding is. Kortom: de eerdere uitspraak van de Hoge Raad heeft nog niet geleid tot een eenduidige uitleg van het opslagbeding. De kantonrechter in Amsterdam is daarom van plan om hierover prejudiciële vragen te stellen aan het Europese Hof van Justitie.
De casus. Een groep van 19 huurders van woningstichting Lieven de Key had al een procedure gestart tegen de woningstichting, nog voordat de Hoge Raad zich over het opslagbeding had uitgesproken. In die procedure stellen de huurders dat het huurprijswijzigingsbeding in hun huurovereenkomsten in strijd is met het Unierecht en daarom buiten toepassing moet worden gelaten. Het huurprijswijzigingsbeding bestaat uit twee onderdelen: een inflatiebeding en een opslagbeding van maximaal 7%.
De huurders vragen de kantonrechter in de eerste plaats om het hele huurprijswijzigingsbeding buiten toepassing te laten. Dat zou betekenen dat de huurprijs tijdens de hele looptijd van de huurovereenkomst niet kan worden verhoogd. Voor het geval de kantonrechter dat te ver vindt gaan, vragen de huurders voorwaardelijk om alleen het opslagbeding buiten toepassing te verklaren. In dat scenario kan de huurprijs jaarlijks alleen nog worden verhoogd met het inflatiepercentage (indexatie).
De uitspraak van de Hoge Raad zou in deze zaak betekenen dat de primaire vordering van de huurders moet worden afgewezen en dat alleen het opslagbeding buiten toepassing blijft. De huurders vinden echter dat het hele beding buiten toepassing moet worden gelaten. Zij wijzen erop dat in hun huurovereenkomsten geen duidelijke scheiding is aangebracht tussen het inflatiebeding en het opslagbeding en dat de verhoging op één en hetzelfde moment wordt doorgevoerd. Volgens hen moet daarom worden gekeken naar het gezamenlijke (cumulatieve) effect van beide onderdelen. Dat effect blijft volgens de huurders niet binnen aanvaardbare grenzen, zodat het gehele beding buiten toepassing moet blijven. Zij beroepen zich daarbij op Europese rechtspraak en hebben de kantonrechter verzocht om prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
De verhuurder voert onder meer aan dat het opslagbeding een legitiem doel dient, namelijk om de huurprijs mee te laten stijgen met lokale marktontwikkelingen. Daarnaast stelt de verhuurder dat het opslagbeding een kernbeding is waarop de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten niet van toepassing is. Ook betoogt de verhuurder dat het opslagbeding niet leidt tot een verstoring van het evenwicht tussen partijen.
De kantonrechter heeft besloten om het verzoek van de huurders om vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie te honoreren. De kantonrechter heeft voorlopig zes vragen geformuleerd (kort samengevat):
Partijen krijgen nog de gelegenheid om te reageren op de precieze formulering van de vragen. Daarna zullen de vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie worden voorgelegd. De verwachting is dat het nog ongeveer 15 tot 18 maanden zal duren voordat het Hof antwoord geeft. Pas daarna weten we beter hoe het opslagbeding in huurovereenkomsten moet worden beoordeeld.
Neem voor vragen contact op met Joyleen Verhoek of één van onze andere specialisten binnen het team Vastgoed & Overheid!
Wilt u elke maand een overzicht van updates en blogs in uw mailbox? Schrijf u dan in voor onze nieuwsbrief!
